Après un divorce, l'ex-conjoint occupe la maison : comment vendre ?

Avant d'envisager une vente, il faut savoir à quel titre chacun détient la maison. La réponse dépend du régime matrimonial, de la date d'achat et de ce qu'indique l'acte authentique d'acquisition. Le fait que l'ex-conjoint y habite ne modifie pas la propriété : occuper la maison ne donne pas davantage de droits sur elle.

Lorsque les ex-époux conservent ensemble un bien commun après le divorce, celui-ci devient un bien indivis. C'est cette indivision après divorce qui encadre ensuite l'occupation, la gestion et la vente de la maison (source : Service Public).

Si la maison est un bien propre d'un seul ex-époux, la situation est différente : dans le jugement de divorce, le juge aux affaires familiales (JAF) peut accorder à l'autre un bail sur ce bien, qui peut durer jusqu'à la majorité du plus jeune des enfants communs. Ce cas sort du cadre de l'indivision, et l'existence d'un tel bail doit être examinée avec un notaire avant tout projet de vente (source : Service Public).

La situation trouve souvent son origine dans la procédure elle-même. Pendant un divorce judiciaire, le JAF peut prendre des mesures provisoires, notamment sur l'attribution du logement de la famille et du mobilier du ménage, sur la prise en charge des dettes et sur la gestion des biens. Ces mesures sont prises lors de l'audience d'orientation (source : Service Public).

En cas de fait nouveau, il est possible de demander au juge de la mise en état de modifier ou de supprimer ces mesures. Dès cette première audience, le juge peut aussi désigner un notaire chargé d'élaborer un projet de liquidation et de formation des lots, la préparation du partage figurant parmi les mesures provisoires prévues par le Code civil, article 255 (source : Service Public).

Après le prononcé du divorce, l'occupation peut se prolonger parce qu'un parent vit avec les enfants, par simple accord tacite, ou parce que le partage n'a pas encore eu lieu. La loi ne prévoit pas de délai pour liquider et partager les biens, et le partage peut être long en cas de désaccord des ex-époux (source : Service Public).

Le divorce par consentement mutuel suit une autre logique : la liquidation doit être faite avant l'enregistrement de la convention de divorce par le notaire. Si les époux possèdent un bien immobilier commun ou indivis, le notaire établit un acte authentique de partage annexé à la convention. S'ils ne souhaitent pas partager, ils peuvent établir une convention d'indivision, qui peut fixer les règles d'utilisation de la maison (source : Service Public).

Les règles générales de l'indivision, présentées par Service Public dans sa fiche consacrée à l'indivision entre héritiers, posent un principe clair : l'indivisaire qui utilise seul un bien indivis doit verser une indemnité aux autres indivisaires, sauf décision contraire de ces derniers. Ce régime relève des articles 815 et suivants du Code civil (source : Service Public).

Les fiches officielles consacrées au divorce qualifient la maison conservée ensemble de bien indivis, ce qui conduit logiquement à appliquer ce régime général aux ex-époux. Les modalités propres au divorce (point de départ de l'indemnité, portée d'une décision prise pendant la procédure, méthode de calcul) doivent toutefois être vérifiées avec votre notaire ou votre avocat, car elles dépendent de votre dossier.

Aucun barème officiel ne fixe le montant de l'indemnité d'occupation. Il résulte de l'accord des ex-époux ou, à défaut, de la décision du juge, et dépend notamment des caractéristiques de la maison.

Plus largement, chaque indivisaire a droit aux bénéfices des biens indivis et en supporte les pertes, proportionnellement à ses droits. En séparation de biens, le notaire établit si nécessaire un compte d'indivision qui recense les dépenses payées par un seul (impôts, travaux, charges) et les revenus encaissés par un seul, afin de déterminer les créances entre ex-époux. Ces comptes sont arrêtés lors de la liquidation, qui chiffre le patrimoine, dettes comprises, pour déterminer la part revenant à chacun (source : Service Public).

La logique rappelle celle d'une maison en indivision occupée par un héritier, mais le contexte du divorce ajoute ses propres règles, notamment celles de la liquidation du régime matrimonial.

La vente d'un bien immobilier indivis exige l'unanimité des indivisaires. Un ex-époux ne peut donc pas vendre seul la maison, et celui qui l'occupe ne peut pas davantage en disposer seul. Même les actes de gestion courante, comme la conclusion d'un bail d'habitation, se décident à la majorité des 2/3 des droits indivis (source : Service Public).

La loi prévoit des exceptions à l'unanimité :

Entre deux ex-époux propriétaires à parts égales, aucun ne détient seul les 2/3 des droits : cette dernière voie paraît donc difficilement accessible. La question peut se poser autrement si l'acte d'acquisition prévoit des parts inégales, ce qu'un notaire vérifiera (source : Service Public).

Le tribunal peut aussi autoriser un indivisaire à vendre seul lorsque l'urgence et l'intérêt commun le nécessitent. Enfin, chacun peut sortir de l'indivision à tout moment, sauf jugement ou convention contraire, en cédant sa part ou en demandant le partage (source : Service Public).

Céder sa part à un tiers obéit à un formalisme strict : il faut d'abord notifier le projet aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice (prix, conditions, identité de l'acheteur). Ils disposent alors de 1 mois pour reprendre la part aux mêmes conditions. Sans cette notification, la vente peut être annulée dans un délai de 5 ans à partir du jour où ils en ont eu connaissance (source : Service Public).

Ces règles sont celles du régime général de l'indivision, que la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision a fait évoluer. Faites le point avec un notaire sur les dispositions applicables à votre situation, et consultez notre page dédiée à la vente d'un bien en indivision (source : Service Public).

Quand l'un occupe la maison et que l'autre souhaite vendre, la voie amiable reste souvent la plus apaisée, en particulier lorsque des enfants vivent encore sur place. Trois grandes options se présentent.

Les questions de financement, de prêt commun et de désolidarisation sont détaillées dans notre article sur le rachat de soulte et le prêt immobilier commun.

Le partage en valeur est une opération globale qui porte sur l'ensemble du patrimoine des ex-époux : biens mobiliers, biens immobiliers, argent. La maison peut donc être compensée par d'autres biens. S'il n'est pas possible de constituer 2 lots de même valeur, celui qui reçoit le plus dédommage financièrement l'autre. La prestation compensatoire, les pensions alimentaires pour les enfants et les allocations familiales n'entrent pas dans ces opérations (source : Service Public).

Un accord écrit sur le calendrier (date de départ de l'occupant, organisation des visites, répartition des charges en attendant la vente) aide à prévenir les tensions. La médiation familiale peut faciliter le dialogue, et le notaire sécurise juridiquement l'accord obtenu.

Après le divorce, si aucun accord n'est possible, un partage judiciaire peut être engagé : l'un des ex-époux saisit le JAF par assignation, ou les deux le saisissent par requête conjointe. L'avocat est obligatoire pour toute la procédure, encadrée par les articles 1359 à 1376 du Code de procédure civile.

Si la situation patrimoniale est complexe ou si le conflit persiste, le juge peut désigner un notaire et un juge chargé de surveiller les opérations. Le notaire dresse, dans un délai d'1 an renouvelable une fois, un état liquidatif qui établit les comptes entre ex-époux et compose 2 lots à répartir (source : Service Public).

Si les désaccords subsistent, le JAF tranche définitivement : il peut homologuer l'état liquidatif ou renvoyer les parties devant le notaire pour l'acte de partage définitif. Parfois, une vente par licitation, c'est-à-dire aux enchères, est nécessaire. L'un des ex-époux peut aussi demander que la maison lui soit attribuée : c'est l'attribution préférentielle. Pour approfondir ces mécanismes, voyez notre article sur la licitation et le partage judiciaire (source : Service Public).

À partir du 1er janvier 2027, les règles du partage judiciaire sont simplifiées par le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026, applicable par dérogation à certaines affaires en cours sous conditions. Ce texte étant très récent, demandez à votre avocat son incidence exacte sur votre dossier (source : Service Public).

Une procédure contentieuse demande du temps, pendant lequel la maison continue de générer des charges. Il peut être utile d'évaluer ce que coûte une vente qui s'éternise avant de choisir sa stratégie.

Le partage des biens meubles et immeubles est soumis à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 1,10 %, avec un minimum de perception de 25 €, en application de l'article 746 du Code général des impôts (source : Service Public).

Si un prêt a été signé par les deux époux, le divorce ne met pas fin à la garantie de co-emprunteur, et la désolidarisation n'est possible que si la banque l'accepte. Chacun des ex-époux contribue par moitié aux crédits contractés pendant le mariage et restant dus, dont le crédit immobilier (source : Service Public).

Le délai d'appel du jugement de divorce est de 1 mois à partir de sa signification par un commissaire de justice. Il est prudent de connaître l'état exact de la procédure avant d'engager un projet de vente (source : Service Public).

Pour avancer sereinement, rassemblez dès que possible les pièces utiles :

Lorsque les deux ex-époux s'accordent sur la vente, MaisonCash peut les aider à concrétiser ce choix. Le dépôt de la maison est gratuit pour le vendeur, et les prix proposés sont nets vendeur. Votre demande est présentée à des acquéreurs cash vérifiés, avec pour objectif une offre cash en 15 jours. Le compromis puis l'acte authentique sont ensuite signés chez le notaire, en général 6 à 10 semaines plus tard.

La vente d'une maison indivise supposant l'accord des deux propriétaires, l'offre est examinée par chacun, et vous restez libres de la refuser. La plateforme traite les demandes en ligne. Pour en savoir plus, consultez nos pages consacrées à la vente d'un bien dans le cadre d'un divorce et à la vente d'une maison individuelle.

L'ex-conjoint qui occupe la maison doit-il une indemnité d'occupation ?

Selon les règles générales de l'indivision, l'indivisaire qui utilise seul un bien indivis doit en principe une indemnité aux autres, sauf décision contraire de ces derniers. Aucun barème ne fixe son montant : il résulte d'un accord ou de la décision du juge.

Peut-on vendre la maison sans l'accord de son ex-conjoint ?

En principe non, car la vente d'un bien immobilier indivis exige l'unanimité. Des exceptions existent, comme l'autorisation du tribunal lorsque l'urgence et l'intérêt commun le nécessitent, ou une licitation décidée dans le cadre d'un partage judiciaire.

Existe-t-il un délai pour partager les biens après le divorce ?

Non, la loi ne prévoit pas de délai pour liquider et partager. En partage judiciaire, le notaire désigné dispose toutefois de 1 an, renouvelable une fois, pour dresser l'état liquidatif (source : Service Public).

L'ex-conjoint peut-il rester dans une maison qui m'appartient en propre ?

Dans le jugement de divorce, le JAF peut accorder un bail à l'époux non propriétaire, qui peut durer jusqu'à la majorité du plus jeune des enfants communs.