Maison en indivision occupée par un héritier : indemnité d'occupation et vente

La maison des parents est transmise à plusieurs enfants. L'un d'eux y vivait déjà, ou s'y installe après le décès. Les autres souhaitent vendre pour récupérer leur part. Les mois passent, les charges s'accumulent, et la discussion devient conflictuelle. Le même schéma se retrouve après un divorce ou une séparation de partenaires de PACS, lorsque l'un des deux reste dans la maison achetée ensemble.

Juridiquement, chaque indivisaire est propriétaire d'une quote-part de l'ensemble de la maison, pas d'une pièce ou d'un étage. Aucun ne peut décider seul de vendre, mais aucun ne peut non plus être obligé de rester indéfiniment en indivision : l'article 815 du Code civil pose le principe selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ».

Entre ces deux principes, la loi organise des outils précis. Les connaître permet de sortir de l'impasse sans forcément passer par des années de procédure. Pour une vue d'ensemble de l'indivision, consultez notre page vendre un bien en indivision.

Oui, en principe. L'article 815-9 du Code civil prévoit que l'indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Elle est due à l'indivision, pas directement aux autres indivisaires, et vient s'imputer sur la part de l'occupant au moment du partage.

Quelques points pratiques :

La taxe foncière est en principe une charge de l'indivision, répartie entre tous selon leurs droits, même lorsqu'un seul indivisaire occupe la maison. Ces comptes d'indivision sont établis par le notaire lors du partage.

Bien souvent, rappeler l'existence de l'indemnité d'occupation suffit à rouvrir la discussion : rester gratuitement dans la maison n'est pas un droit acquis.

Sources : Légifrance (Code civil, articles 815 à 815-18) et fiche « Indivision » de service-public.fr.

La vente d'un bien indivis exige en principe l'unanimité (article 815-3 du Code civil). Mais deux mécanismes permettent de dépasser un refus.

La majorité des deux tiers (article 815-5-1 du Code civil). Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire signifie cette intention aux autres indivisaires dans le mois. Si l'un d'eux s'oppose ou ne répond pas dans les 3 mois, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation, c'est-à-dire aux enchères, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Le partage judiciaire. Tout indivisaire peut demander au tribunal le partage. Si la maison ne peut pas être attribuée à l'un des indivisaires, le juge ordonne sa vente aux enchères. Cette voie prend souvent plus d'un an, parfois plusieurs, et le prix obtenu aux enchères est fréquemment inférieur au prix du marché.

Notre article sur l'indivision bloquée par un héritier détaille ces procédures, leurs coûts et leurs délais.

Point important : tant que la maison n'est pas vendue, l'occupant ne peut pas être expulsé par ses coïndivisaires, puisqu'il est lui-même propriétaire. Une fois la vente réalisée, il doit en revanche libérer les lieux dans les conditions prévues à l'acte.

L'héritier qui habitait la maison au moment du décès peut demander l'attribution préférentielle du logement (article 831-2 du Code civil). S'il l'obtient, la maison lui revient lors du partage, à charge pour lui de verser une soulte aux autres héritiers. C'est une sortie d'indivision sans vente, à condition qu'il puisse financer la soulte.

Le conjoint survivant dispose de droits spécifiques sur le logement qu'il occupait :

Dans ce cas, les enfants ne peuvent pas imposer la vente d'une maison libre : le bien se vend grevé de ce droit, ce qui réduit fortement sa valeur et le nombre d'acheteurs. Une solution consiste à convertir le droit viager en rente ou en capital, avec l'accord du conjoint, puis à vendre la maison libre. Le notaire de la succession est l'interlocuteur clé pour chiffrer ces options.

Avant d'aller au tribunal, plusieurs solutions permettent de débloquer la situation en quelques semaines :

Le blocage vient souvent d'une crainte concrète de l'occupant : devoir partir sans savoir où aller, ou vendre en dessous de la valeur. Une offre ferme d'un acquéreur cash, sans condition de prêt et avec une date de signature claire, apporte une base objective. Chacun connaît le montant qui lui reviendra et la date à laquelle il le recevra. Notre guide pour sortir rapidement d'une indivision détaille cette approche.

Une maison habitée par un indivisaire peut être vendue occupée ou libre. Vendue libre, elle intéresse davantage d'acheteurs : il faut alors convenir avec l'occupant d'une date de départ, idéalement inscrite dans un accord écrit signé avant la promesse de vente.

Les étapes à prévoir :

Sur MaisonCash, le dépôt est gratuit pour les vendeurs et des acquéreurs cash vérifiés étudient le bien sur dossier, ce qui limite les visites dans une maison habitée. L'objectif est une offre cash en 15 jours ; la signature intervient ensuite chez le notaire, en général 6 à 10 semaines plus tard. Si le dossier relève d'une succession, consultez aussi notre page vendre un bien en succession, et pour une séparation, la page vendre pendant un divorce.

Un héritier peut-il habiter gratuitement la maison familiale ?

Il peut l'occuper, mais il doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf accord contraire des autres indivisaires.

Peut-on forcer la vente d'une maison en indivision ?

Oui : soit par la procédure de l'article 815-5-1 du Code civil si vous réunissez deux tiers des droits, soit par une demande de partage judiciaire. Dans les deux cas, la vente se fait en principe aux enchères.

L'indemnité d'occupation est-elle due pour le passé ?

Oui, dans la limite de 5 ans en arrière. Au-delà, elle est prescrite.

Combien de temps dure un partage judiciaire ?

Souvent plus d'un an, parfois plusieurs, selon l'encombrement du tribunal et les contestations. Une vente amiable reste presque toujours plus rapide.

Un acheteur peut-il acheter une maison encore occupée par un indivisaire ?

Oui, si tous les indivisaires signent la vente. La date de libération des lieux est alors fixée dans la promesse et l'acte de vente.