Congé pour vente : vendre son appartement loué vide, mode d'emploi

Un propriétaire bailleur qui veut vendre un appartement loué vide, sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, a deux options :

Le choix dépend de votre calendrier et du profil d'acheteur visé. Un logement libre intéresse les futurs occupants ; un logement occupé intéresse surtout les investisseurs. Ce guide détaille les règles du congé pour vente, puis les situations où la vente occupée est plus simple. Si votre difficulté porte sur un locataire qui ne paie plus ou bloque les visites, consultez aussi notre article sur la vente d'un bien avec un locataire difficile.

Le congé pour vente ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail. Il doit être délivré au moins 6 mois avant cette date. Un congé envoyé trop tard n'est pas valable pour l'échéance visée : le bail est alors reconduit.

Le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception de la lettre ou de la signification de l'acte, ce qui plaide pour une marge de sécurité de quelques semaines.

Concrètement, si votre bail arrive à échéance le 30 juin, le congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 31 décembre précédent. Pensez-y tôt : un projet de vente décidé trop tard peut repousser la libération du logement de plusieurs années, jusqu'à l'échéance suivante.

Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Il doit donc être précis. Selon service-public.gouv.fr, il indique :

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire doit aussi être jointe au congé ; son contenu est fixé par un arrêté du 13 décembre 2017.

Le prix annoncé engage le vendeur. Il est donc préférable de faire estimer le bien avant d'envoyer le congé, plutôt que de devoir revenir ensuite sur un prix trop élevé.

À réception du congé, le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l'offre. S'il ne répond pas dans ce délai, l'offre devient caduque et il devra quitter les lieux à l'échéance du bail.

S'il accepte, il dispose ensuite de 2 mois pour signer l'acte de vente. Ce délai est porté à 4 mois s'il indique dans sa réponse qu'il recourt à un prêt immobilier. Si la vente n'est pas signée dans ce délai, l'acceptation est sans effet.

Un point important si vous baissez le prix. Lorsque le propriétaire décide de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux proposés au locataire, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut nouvelle offre, valable un mois à compter de sa réception (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Il faut donc l'anticiper dans votre calendrier de vente.

Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée. Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures à un plafond réglementaire, le bailleur ne peut lui donner congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette obligation ne s'applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au plafond, comme l'explique l'ANIL. Les plafonds sont réévalués chaque année : vérifiez-les au moment du congé.

Le congé frauduleux est sanctionné. Un propriétaire qui donne congé pour vendre sans intention réelle de vendre s'expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, sans préjudice des dommages et intérêts que le locataire peut réclamer (service-public.gouv.fr).

Le cas du meublé est différent : le régime du bail meublé prévoit un préavis plus court et ne donne pas au locataire le droit de préemption décrit ci-dessus. Faites vérifier la nature exacte de votre bail avant d'agir.

Vendre avec le locataire en place ne demande ni congé ni préavis, et le locataire n'a pas de droit de préemption dans ce cas. Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec l'acquéreur, qui récupère aussi le dépôt de garantie à restituer en fin de bail.

Cette option est souvent la plus rapide lorsque :

Les acquéreurs d'un bien occupé sont pour l'essentiel des investisseurs. Beaucoup achètent sans prêt, ce qui supprime la condition suspensive de financement. C'est précisément le profil des acquéreurs cash vérifiés de notre réseau : ils étudient le bail, le loyer et l'état du bien sur dossier. Découvrez qui ils sont sur notre page acquéreurs cash.

Posez trois questions dans cet ordre. Quelle est la date d'échéance du bail, et pouvez-vous encore respecter le préavis de 6 mois ? Le locataire est-il protégé ? Avez-vous besoin de vendre avant cette échéance, par exemple pour une mutation, une succession ou un projet personnel ?

Si l'échéance est proche et le locataire non protégé, le congé pour vente permet de vendre libre. Dans les autres cas, la vente occupée évite d'attendre parfois plusieurs années.

Vous pouvez déposer votre appartement gratuitement, loué ou libre, sur notre page vendre un appartement. L'objectif est une offre cash en 15 jours, puis la signature du compromis et de l'acte chez le notaire, en général 6 à 10 semaines plus tard. Pour connaître les étapes et délais de la suite, lisez notre guide des délais réels d'une vente d'appartement.

Peut-on donner congé pour vendre en cours de bail ?

Non. Le congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail, et il doit être reçu au moins 6 mois avant cette date.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?

Oui, si vous donnez congé pour vendre un logement loué vide : il dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l'offre au prix indiqué.

Faut-il proposer à nouveau le bien au locataire si je baisse le prix ?

Oui, si vous vendez à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux. Le notaire notifie alors la nouvelle offre au locataire, qui a un mois pour l'accepter.

Peut-on vendre un appartement loué sans donner congé ?

Oui. Le bail se poursuit avec l'acquéreur, et le locataire n'a pas de droit de préemption dans ce cas.

Quelle sanction en cas de faux motif de vente ?

Une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique, et des dommages et intérêts au profit du locataire.