Copropriété dégradée : procédures (ad hoc, sauvegarde, carence) et vente

Une copropriété en difficulté peut faire l'objet de quatre procédures, de la plus légère à la plus lourde : la désignation d'un mandataire ad hoc, la nomination d'un administrateur provisoire, le plan de sauvegarde et l'état de carence. Les deux premières sont prévues par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété (articles 29-1 A à 29-16), les deux dernières par le code de la construction et de l'habitation (articles L615-1 à L615-10) (source : Légifrance).

Ces procédures organisent la gestion du syndicat des copropriétaires et le redressement de l'immeuble. Elles ne privent pas le copropriétaire de son lot, sauf expropriation engagée à l'issue d'un état de carence. Pour un vendeur, l'enjeu principal est l'information de l'acquéreur : l'annonce doit signaler la procédure en cours, et le dossier remis avant la promesse doit être complet.

Ce guide reprend, pour chaque procédure, qui la déclenche, ce qu'elle change et ce qu'elle implique pour la vente. Il s'appuie sur les fiches officielles de Service-Public.fr et sur les textes publiés sur Légifrance, listés en fin d'article.

Les textes ne donnent pas une définition unique de la « copropriété dégradée ». Ils retiennent des signaux concrets, qui déclenchent chacun un niveau d'intervention :

Le phénomène n'est pas marginal. Le ministère chargé du logement estimait en 2020 à 110 000, soit 18 % du total, le nombre de copropriétés fragiles en France métropolitaine, et 684 copropriétés étaient alors intégrées au plan national Initiative Copropriétés (source : Ministère de la Transition écologique).

Si vous êtes copropriétaire et que vous constatez ces signaux, le premier réflexe est de lire les derniers procès-verbaux d'assemblée générale et la fiche synthétique de la copropriété : ils indiquent souvent si une procédure est déjà engagée. L'ADIL de votre département peut aussi vous renseigner gratuitement.

Voici, pour chaque procédure, qui peut la déclencher et quel est son effet principal :

Ces procédures ne se succèdent pas toujours dans cet ordre. Un mandataire ad hoc peut demander la nomination d'un administrateur provisoire, un administrateur provisoire peut proposer au préfet un plan de sauvegarde, et l'état de carence n'intervient que si les autres solutions paraissent insuffisantes.

Le mandataire ad hoc intervient au premier stade des difficultés. Le syndic doit saisir le président du tribunal judiciaire lorsque, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, ou 15 % pour une copropriété de plus de 200 lots. La saisine est aussi prévue lorsque les comptes n'ont pas été approuvés en assemblée générale depuis au moins 2 ans (source : Service-Public.fr).

Si le syndic n'agit pas, d'autres personnes peuvent saisir le juge : des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, le président du conseil syndical, un créancier impayé depuis au moins 6 mois après un commandement de payer resté sans effet, le préfet, le procureur de la République, le maire ou le président de l'intercommunalité compétente en habitat (source : Service-Public.fr).

Le mandataire, en principe un administrateur judiciaire, analyse la situation financière et technique, mène une médiation avec les créanciers et propose des mesures de redressement. Il remet son rapport dans un délai de 3 mois, renouvelable une fois, puis l'assemblée générale doit se réunir dans les 6 mois pour examiner ses propositions. Le juge décide qui supporte les frais de la mission : le syndicat, le syndic ou les créanciers, selon leur rôle dans la dégradation de la situation (source : Service-Public.fr).

Pour un copropriétaire qui vend, cette étape a une conséquence pratique : la procédure fondée sur l'article 29-1 A de la loi de 1965 fait partie de celles que l'annonce de vente doit mentionner (source : Légifrance).

Le président du tribunal judiciaire nomme un administrateur provisoire lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis, ou lorsque le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble. La demande peut venir de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, du syndic, du maire, du président de l'intercommunalité, du préfet, du procureur de la République ou du mandataire ad hoc (source : Service-Public.fr).

L'administrateur reçoit tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat prend fin, et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical. Deux décisions lui restent fermées : acquérir ou vendre des biens immobiliers du syndicat, et modifier le règlement de copropriété. Sa mission dure au moins 12 mois (source : Service-Public.fr).

Sa nomination protège la copropriété le temps de se redresser. Les dettes nées avant sa désignation sont suspendues pendant 12 mois, durée qui peut être portée à 30 mois à sa demande. Les créanciers déclarent leurs créances dans les 3 mois, puis un plan d'apurement d'une durée de 5 ans au plus est soumis au juge (source : Service-Public.fr).

Les copropriétaires sont informés dans le mois qui suit l'ordonnance et reçoivent une copie de chaque décision de l'administrateur, avec l'appel de fonds correspondant. Ces décisions et les appels de fonds à venir sont exactement ce qu'un acquéreur voudra connaître : conservez-les pour le dossier de vente (source : Service-Public.fr).

Le plan de sauvegarde concerne les copropriétés confrontées à de graves difficultés sociales, techniques et financières qui menacent la conservation de l'immeuble. Il relève du préfet, qui agit d'office ou sur proposition du maire, du président de l'intercommunalité, d'associations d'habitants ou de copropriétaires, ou de l'administrateur provisoire (source : Service-Public.fr).

Le préfet réunit les représentants des propriétaires et des locataires, les élus concernés et le président du conseil syndical. Ensemble, ils établissent un diagnostic et proposent le plan. Celui-ci fixe, sur 5 ans, les mesures de redressement financier, les travaux de conservation ou de réduction des charges, la simplification de la gestion et l'accompagnement des occupants. Il peut être prolongé par périodes de 2 ans si le redressement l'exige (source : Service-Public.fr).

Le financement est organisé par une convention entre les personnes publiques, l'administrateur provisoire le cas échéant et les copropriétaires : subventions, prêts et participation des copropriétaires, avec un échéancier. Un coordonnateur désigné par le préfet veille à l'exécution du plan. Le syndic inscrit les mesures à l'ordre du jour de l'assemblée générale, qui doit les voter ; si aucune assemblée ne se tient dans les 6 mois suivant l'approbation du plan, il convoque une assemblée générale extraordinaire (source : Service-Public.fr).

Pour un vendeur, le plan apporte de la visibilité : les travaux prévus, leur calendrier et leur financement sont écrits. C'est une information à transmettre à l'acquéreur, qui pourra estimer les appels de fonds à venir.

L'état de carence vise les situations où le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à réaliser. Il n'est envisagé que si les autres solutions paraissent insuffisantes (source : Service-Public.fr).

La demande est portée devant le président du tribunal judiciaire par le maire ou le président de l'intercommunalité, ou avec leur accord par le préfet, le syndic, l'administrateur provisoire ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix. Le juge désigne un ou plusieurs experts, qui disposent de 3 mois, renouvelables une fois, pour évaluer le déséquilibre financier, la répartition des dettes et le coût des travaux. Le syndicat ou le syndic peut contester le jugement dans un délai de 2 mois à compter de sa notification (source : Service-Public.fr).

Une fois la carence prononcée, la collectivité peut engager une expropriation : projet d'acquisition publique, consultation du public pendant au moins 1 mois, puis arrêté du préfet qui fixe l'indemnité provisionnelle et une prise de possession au moins 2 mois après sa publication. L'indemnité suit les règles de l'expropriation pour cause d'utilité publique, et la valeur des lots tient compte du coût des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (source : Service-Public.fr).

Ce cadre est fixé par l'article L615-6 du code de la construction et de l'habitation (source : Légifrance). Si votre immeuble est concerné, faites le point avec votre notaire ou l'ADIL avant toute démarche de vente : le calendrier de la procédure conditionne ce qui reste possible.

La vente d'un lot dans une copropriété en difficulté suit les règles de toute vente en copropriété, avec une transparence renforcée.

L'annonce d'abord. Elle doit indiquer que le bien est en copropriété, le nombre de lots, le montant annuel moyen des charges du vendeur, et préciser si le syndicat fait l'objet d'une procédure fondée sur les articles 29-1 A ou 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou sur l'article L615-6 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire un mandat ad hoc, une administration provisoire ou un état de carence (source : Légifrance).

Le dossier ensuite. Au plus tard à la signature de la promesse, l'acquéreur reçoit notamment (source : Service-Public.fr) :

Le délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur ne court qu'à partir du lendemain de la remise de ces documents : un dossier incomplet retarde donc toute la vente (source : Service-Public.fr).

Enfin, l'état daté. Établi par le syndic, il détaille les sommes dues par le vendeur, celles que le syndicat lui doit et celles qui resteront à la charge de l'acquéreur, avec en annexe les procédures judiciaires en cours. Ses frais sont à la charge du vendeur et plafonnés à 380 € TTC (source : Service-Public.fr).

Pour une liste complète des dépenses côté vendeur, consultez notre guide des frais à la charge du vendeur.

Il n'existe pas de barème officiel de décote pour une copropriété en difficulté. Le prix dépend surtout de trois éléments que l'acquéreur va chiffrer : les travaux votés ou prévus par le plan, les appels de fonds à venir et la part des impayés du syndicat. Plus ces éléments sont documentés, moins l'acquéreur intègre d'incertitude dans son offre.

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Si votre copropriété traverse une crise sans procédure judiciaire (travaux urgents votés, syndic défaillant, contentieux), notre article sur la vente en copropriété en procédure ou en crise détaille les points à vérifier.

Peut-on vendre son appartement si la copropriété a un administrateur provisoire ?

Oui. L'administrateur provisoire reçoit les pouvoirs du syndic et une partie de ceux de l'assemblée générale pour gérer le syndicat, pas les lots des copropriétaires. L'annonce doit mentionner la procédure et l'acquéreur doit recevoir les documents de la copropriété avant la promesse (source : Service-Public.fr).

Qui peut demander la désignation d'un mandataire ad hoc ?

Le syndic en premier lieu. S'il n'agit pas, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, le président du conseil syndical, certains créanciers, le préfet, le procureur, le maire ou le président de l'intercommunalité peuvent saisir le juge (source : Service-Public.fr).

Combien de temps dure un plan de sauvegarde ?

Le plan est fixé pour 5 ans. Le préfet peut le prolonger par périodes de 2 ans si le redressement de la copropriété l'exige (source : Service-Public.fr).

L'état de carence entraîne-t-il forcément une expropriation ?

Il l'ouvre, sans l'imposer : après le jugement, le maire ou le président de l'intercommunalité présente un projet d'acquisition publique, soumis au public pendant au moins 1 mois avant l'arrêté du préfet (source : Service-Public.fr).

Qui paie l'état daté ?

Le vendeur. Ses frais sont plafonnés à 380 € TTC, et le vendeur peut contester une facturation supérieure (source : Service-Public.fr).

Faut-il prévenir l'acquéreur d'une procédure en cours ?

Oui, et dès l'annonce : la loi impose d'y préciser si le syndicat fait l'objet d'un mandat ad hoc, d'une administration provisoire ou d'un état de carence (source : Légifrance).