Vendre une maison avec piscine : obligations du vendeur

Si vous vendez une maison avec piscine, la première question porte sur la sécurité du bassin. L'article L134-10 du code de la construction et de l'habitation pose une règle simple : « Les piscines enterrées non closes privatives, neuves ou existantes, à usage individuel ou à usage collectif sont pourvues d'un dispositif de sécurité efficace visant à prévenir le risque de noyade. »

Cet article, créé par l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020, s'applique depuis le 1er juillet 2021. Il reprend une obligation plus ancienne, issue de la loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines. Les modalités pratiques figurent aux articles D134-51 à D134-54 du même code (source : Légifrance)

Sont concernées les piscines enterrées, non couvertes et privatives, qu'elles soient neuves ou anciennes, réservées à une famille ou partagées dans une résidence. Les textes réglementaires visent les piscines de plein air dont le bassin est totalement ou partiellement enterré, en dehors des établissements de natation. Une piscine hors sol n'entre donc pas dans le champ de l'article L134-10.

Le calendrier d'application a été progressif : obligation pour les piscines neuves depuis le 1er janvier 2004, pour les piscines existantes des locations saisonnières depuis le 1er mai 2004, puis pour toutes les autres piscines existantes depuis le 1er janvier 2006. Quelle que soit l'année de construction de votre bassin, il doit donc aujourd'hui être équipé (source : Ministère de la Transition écologique)

La piscine doit être équipée de l'un des 4 dispositifs suivants. Chacun correspond à une norme Afnor, et un équipement conforme à sa norme est considéré comme satisfaisant aux exigences réglementaires ; vous pouvez le vérifier sur l'emballage (source : Service Public)

Pour une piscine construite depuis le 1er janvier 2004, le dispositif doit être posé au plus tard à la mise en eau. Si sa pose exige une mise en eau préalable, il doit l'être au plus tard à l'achèvement des travaux (source : Légifrance)

Service Public recommande aussi de garder près du bassin une perche, une bouée et un téléphone. Aucun équipement ne dispense pour autant de surveiller les enfants en permanence.

L'obligation pèse sur le propriétaire de la piscine. À défaut de dispositif de sécurité, il encourt une amende de 45 000 €, en application de l'article L183-13 du code de la construction et de l'habitation (source : Service Public)

Les conséquences ne s'arrêtent pas à l'amende. En cas d'accident, le propriétaire d'une piscine non équipée peut être tenu pour responsable, et son assureur peut refuser d'intervenir si le dispositif n'est pas aux normes. Le propriétaire doit également vérifier le bon fonctionnement de l'équipement, l'entretenir et le renouveler si nécessaire.

Tant que la vente n'est pas conclue, vous êtes propriétaire et cette obligation vous incombe. Les visites se font souvent en famille : un dispositif en état de marche protège les visiteurs et limite votre exposition. La répartition exacte des responsabilités autour de la date de signature mérite d'être évoquée avec votre notaire ; une fois la vente conclue, c'est l'acquéreur, devenu propriétaire, qui en a la charge.

Si la maison a été proposée en location saisonnière, une règle particulière s'applique. La couverture, l'abri ou la barrière doivent être installés et fonctionner avant l'arrivée du locataire. L'alarme doit être activée et fonctionnelle à la remise du logement, et le locataire ne doit pas la désactiver.

Pour les aspects fiscaux de ce type de bien, consultez notre guide sur la vente d'une résidence secondaire et sa plus-value.

Lors de l'installation, le maître d'ouvrage, c'est-à-dire la personne qui a décidé de faire construire la piscine, reçoit une note technique. Selon l'article D134-53 du code de la construction et de l'habitation, il est informé des caractéristiques techniques et des conditions d'utilisation du dispositif « par le constructeur ou l'installateur au moyen d'une note technique fournie au plus tard à la date de réception de la piscine ».

Cette note décrit les caractéristiques, le fonctionnement et l'entretien du dispositif choisi, ainsi que les mesures de prévention et les recommandations contre la noyade. Elle est remise par le vendeur ou l'installateur du dispositif, qu'il ne faut pas confondre avec le vendeur de la maison.

Le code fait de cette note une obligation du constructeur ou de l'installateur envers le maître d'ouvrage. La transmettre à l'acheteur de votre maison relève de la bonne pratique : il deviendra propriétaire et devra entretenir un équipement qu'il ne connaît pas encore.

Avant de mettre en vente, rassemblez si possible les pièces suivantes.

Si la note a été perdue, rapprochez-vous de l'installateur ou du fabricant du dispositif. Votre notaire vous indiquera ensuite quelles pièces annexer au compromis puis à l'acte. Pour sécuriser la suite, notre article sur la responsabilité du vendeur face aux vices cachés détaille les bons réflexes.

Une piscine est une dépendance qui augmente la valeur locative cadastrale du bien, base de la taxe foncière, dès lors qu'il s'agit d'une construction fixe qu'on ne peut pas déplacer sans la détruire. Les piscines en dur sont en principe imposables. Une piscine en bois ou dans un autre matériau peut aussi l'être, par exemple si elle a nécessité un creusement ou un renforcement, si elle est entourée d'une margelle ou d'une terrasse, ou si elle est raccordée à l'eau et à l'électricité.

Une piscine enterrée, semi-enterrée ou hors sol est concernée si on ne peut pas la déplacer sans la démolir. La déclaration est due que les travaux aient fait l'objet ou non d'une autorisation d'urbanisme.

Le propriétaire doit déposer une déclaration foncière et une déclaration d'urbanisme dans les 90 jours suivant l'achèvement. En ligne, la démarche se fait depuis l'espace Finances publiques, rubrique « Biens immobiliers », puis « Déclarer » et « Déclaration de la dépendance isolée : Piscine ». Si ce délai est respecté, la taxe foncière peut être exonérée en totalité ou en partie pendant deux ans, sauf si la commune ou l'intercommunalité en a décidé autrement (source : impots.gouv.fr)

Sur papier, il faut utiliser le formulaire modèle H1 (dépendance isolée) ou le modèle IL (changement de consistance), à adresser au centre des impôts fonciers. Vous y indiquez la date d'achèvement, les caractéristiques de la piscine et la surface du bassin. Les règles applicables figurent notamment aux articles 1388 à 1388 octies, 1406 et 1409 à 1413 du code général des impôts (source : justice.fr)

Lorsque la construction a nécessité une autorisation d'urbanisme, la taxe d'aménagement s'ajoute. Quant à la hausse de taxe foncière, son montant varie selon la commune : votre dernier avis d'imposition reste la référence la plus fiable.

L'administration dispose d'un outil de détection, le « Foncier innovant » : elle repère les piscines sur des images, puis les compare avec les déclarations faites à l'urbanisme et aux impôts. Testé dans 9 départements en 2022, il a permis de taxer plus de 20 000 piscines à la taxe foncière, soit près de 10 M€ de recettes pour les communes. Étendu à toute la métropole en 2023, il a conduit à contacter plus de 120 000 propriétaires de piscines détectées à partir de fin mai 2023 (source : impots.gouv.fr)

Pour vérifier votre situation, consultez la rubrique « Biens immobiliers » de votre espace Finances publiques : si la piscine n'y apparaît pas, elle n'a jamais été déclarée. La régularisation spontanée passe par la messagerie sécurisée, dans la rubrique consacrée au descriptif du bien.

Si l'administration détecte la piscine avant vous, elle vous adresse un courriel. Vous disposez alors de 30 jours après sa réception pour déclarer (source : justice.fr)

Régulariser avant la vente présente un double intérêt : l'acheteur et son notaire disposent d'une situation claire, et une anomalie découverte en cours de transaction ne vient pas retarder la signature. Si la piscine a été construite sans l'autorisation d'urbanisme requise, le sujet dépasse la fiscalité : notre guide pour vendre une maison avec des travaux non déclarés présente les démarches envisageables.

Une fois la vente conclue, l'acquéreur devient propriétaire de la piscine et reprend les obligations qui s'y attachent : maintenir un dispositif de sécurité efficace, l'entretenir et le renouveler, et payer la taxe foncière correspondant à cette dépendance.

Un acheteur attentif voudra donc savoir si le dispositif est présent et en bon état, si la note technique et les factures sont disponibles, et si la piscine figure bien dans la déclaration fiscale du bien. Les familles avec de jeunes enfants regardent souvent le type d'équipement : une barrière, une couverture ou un abri ne répondent pas aux mêmes usages qu'une alarme.

L'effet d'une piscine sur le prix dépend de la région, de l'état du bassin et des attentes de chaque acquéreur, et ne se résume pas à une règle générale. Une piscine équipée, documentée et déclarée réduit surtout les motifs de négociation liés à une mise en conformité ou à une régularisation fiscale.

Si votre maison se situe dans le Sud-Ouest ou sur le littoral méditerranéen, nos pages pour vendre une maison à Montpellier et pour céder une maison à Toulouse présentent le fonctionnement du service dans ces villes.

MaisonCash met en relation les propriétaires de maisons individuelles avec des acquéreurs cash vérifiés. Le dépôt de votre bien est gratuit et se fait en ligne, et les prix proposés sont nets vendeur.

L'objectif est de vous transmettre une offre cash en 15 jours. Si elle vous convient, le compromis puis l'acte authentique sont signés chez le notaire, en général 6 à 10 semaines plus tard. Vous restez libre de refuser l'offre.

Un dossier complet (note technique, justificatifs de conformité, preuve de déclaration fiscale) facilite l'examen du bien par l'acquéreur. Si la maison demande aussi des travaux, notre article sur le rachat cash d'une maison en l'état explique qui achète ce type de bien. Pour déposer votre annonce, rendez-vous sur la page vendre votre maison à un acquéreur cash.

Faut-il installer un dispositif de sécurité avant de vendre une maison avec piscine ?

Si la piscine est enterrée, non close et privative, elle doit déjà être équipée, vente ou non. À défaut, le propriétaire encourt une amende de 45 000 € (source : Service Public)

Le vendeur doit-il remettre la note technique à l'acheteur ?

Le code de la construction et de l'habitation fait de la note technique une obligation du constructeur ou de l'installateur envers le maître d'ouvrage. La transmettre à l'acquéreur reste une bonne pratique, puisqu'il devra entretenir l'équipement.

Une piscine hors sol doit-elle être déclarée aux impôts ?

Oui, dès lors qu'elle ne peut pas être déplacée sans être démolie, comme une piscine enterrée ou semi-enterrée. La déclaration est due même sans autorisation d'urbanisme.

Que se passe-t-il si la piscine n'a jamais été déclarée ?

Vous pouvez régulariser spontanément par la messagerie sécurisée de votre espace Finances publiques. Si l'administration détecte la piscine, elle vous contacte par courriel et vous disposez de 30 jours après réception pour déclarer (source : justice.fr)