Vendre une maison avec des travaux non déclarés : risques et solutions

On parle de travaux non déclarés lorsqu'une construction ou une transformation qui exigeait une autorisation d'urbanisme a été réalisée sans elle : extension, véranda, dépendance ou autre modification du bâti. La situation est proche de celle des travaux qui ne respectent pas l'autorisation obtenue, par exemple une implantation ou une surface différente de ce qui avait été accepté.

La vente ne fait pas disparaître le problème. Selon un office notarial, le changement de propriétaire ne régularise pas les travaux : l'irrégularité reste attachée à la maison (source : Office notarial Notenseine).

Si des travaux ont été faits sans autorisation ou sans respecter l'autorisation obtenue, le vendeur doit en informer l'acquéreur. Cette information peut en effet jouer sur le prix de vente, les conditions suspensives, le financement ou la décision même d'acheter (source : Office notarial Notenseine).

Une dissimulation expose le vendeur à des recours après la vente. Selon la situation et l'action engagée, l'acquéreur pourrait demander une réduction du prix, une indemnisation, voire l'annulation de la vente. Ces recours sont détaillés dans notre article sur la responsabilité du vendeur après la signature.

L'acquéreur n'est pas pénalement responsable de travaux qu'il n'a pas réalisés, mais il peut en subir certaines conséquences : difficulté à obtenir une nouvelle autorisation d'urbanisme, obligation de régulariser, baisse de la valeur du bien. Dans les cas les plus graves, il peut être obligé de mettre le bien en conformité ou de le démolir (source : Office notarial Notenseine). C'est pourquoi la transparence protège d'abord le vendeur.

Lors de la préparation de la vente, le notaire peut demander au vendeur les documents d'urbanisme liés aux travaux réalisés sur la maison (source : Office notarial Notenseine) :

Le notaire demande les pièces nécessaires à la régularisation du dossier. Au titre de son devoir de conseil, il informe les parties des conséquences juridiques de la situation et rédige des clauses précises dans les actes (source : Office notarial Notenseine).

En pratique, mieux vaut rassembler ces documents dès la mise en vente. Les factures ont un intérêt particulier : les délais de prescription se calculent à partir de l'achèvement des travaux, et il est utile de pouvoir justifier cette date (source : Service Public).

Si vous ne retrouvez pas une autorisation, le service urbanisme de la mairie peut vous indiquer ce qui a été déposé pour la maison. Mieux vaut le savoir avant l'avant-contrat que le découvrir au moment de la signature.

Service-public.gouv.fr distingue 3 délais de prescription différents : pénal, civil et administratif. Ils se calculent à partir de l'achèvement des travaux, avec une exception importante sur le plan administratif (source : Service Public).

L'exception concerne une construction édifiée sans autorisation alors qu'elle en exigeait une : elle est imprescriptible sur le plan administratif. Elle n'a pas d'existence légale administrative tant que la situation n'est pas régularisée, même au-delà de 10 ans, et elle reste soumise à la taxe foncière (source : Service Public).

Les recours des tiers concernent trois cas : la violation d'un droit réel (empiètement, servitude conventionnelle, cahier des charges de lotissement), un trouble anormal de voisinage (par exemple la privation de vue ou d'ensoleillement) ou la violation d'une servitude d'urbanisme, c'est-à-dire le non-respect du PLU. Pour obtenir la démolition devant le tribunal civil, le tiers doit d'abord avoir obtenu l'annulation de l'autorisation d'urbanisme par le tribunal administratif (source : Service Public).

Si une extension a été construite près d'une limite de propriété, la question du bornage du terrain avant la vente peut aussi se poser.

Pour les constructions anciennes, lorsqu'aucune action pénale ou civile n'est plus possible, l'administration peut tout de même autoriser les travaux nécessaires à leur préservation, comme la consolidation d'un mur qui menace de s'effondrer.

Pendant les 6 ans de prescription pénale, l'amende est comprise entre 1 200 € et 300 000 € maximum selon le cas. En cas de récidive, une peine d'emprisonnement de 6 mois peut s'y ajouter (Code de l'urbanisme, article L480-4) (source : Service Public).

Un office notarial précise le barème : de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré lorsque l'infraction porte sur de la surface construite, et jusqu'à 300 000 € dans les autres cas (source : Office notarial Notenseine).

La commune ou l'EPCI dispose aussi de sanctions administratives. Elle peut infliger une amende de 30 000 € maximum et mettre en demeure le propriétaire de déposer une demande de régularisation ou de mise en conformité dans un délai fixé. Cette mise en demeure peut être assortie d'une astreinte de 1 000 € maximum par jour de retard (Code de l'urbanisme, article L481-1) (source : Service Public).

Selon le même office notarial, cette astreinte est plafonnée à 100 000 €. Il indique également que la prescription administrative est de dix ans pour refuser une nouvelle autorisation sur un bâtiment irrégulier, mais de six ans pour les mises en demeure de régularisation ou de remise en état. La fiche de service-public.gouv.fr consultée ne mentionne pas ce délai de six ans pour les mises en demeure (source : Office notarial Notenseine).

Les conséquences peuvent enfin être fiscales. Des travaux qui ont créé de la surface ou modifié le bien peuvent entraîner un rappel de taxe d'aménagement, une révision de la valeur locative cadastrale ou de la taxe foncière, ainsi que des intérêts de retard ou des majorations (source : Office notarial Notenseine).

La régularisation de travaux faits sans autorisation peut être demandée à tout moment. Concrètement, il s'agit de déposer, après les travaux, une déclaration préalable ou une demande de permis de construire, selon la nature et l'ampleur des travaux. La mairie vérifie alors leur conformité aux règles d'urbanisme en vigueur (source : Service Public).

Trois issues sont possibles :

Deux points de vigilance méritent d'être connus. D'abord, une autorisation obtenue après coup ne fait pas forcément disparaître l'infraction commise pendant les travaux (source : Office notarial Notenseine).

Ensuite, pour réaliser de nouveaux travaux sur une construction édifiée sans autorisation, il faut demander une autorisation portant sur l'ensemble du bâtiment, à la fois pour régulariser l'existant et pour le nouveau projet. Elle n'est accordée que si toute la construction respecte le PLU en vigueur (source : Service Public). Un acquéreur qui envisage d'agrandir ou de transformer la maison sera donc attentif à ce point.

L'instruction d'une demande prend du temps. Si vous souhaitez régulariser, le plus simple est d'engager la démarche avant la signature de l'avant-contrat, ou d'en informer l'acquéreur pour qu'elle soit prise en compte dans le calendrier de la vente.

La véranda fait partie des travaux le plus souvent réalisés sans autorisation. Pour en construire une, il faut déposer en mairie une déclaration préalable ou une demande de permis de construire. Le choix dépend de la situation du terrain (en zone urbaine d'un PLU ou non, en secteur protégé ou non) et de la surface (source : Service Public).

Le recours à un architecte est obligatoire si la surface totale de la construction dépasse 150 m² après les travaux. Si le PLU ne prévoit pas de règle particulière, la véranda doit être construite en limite de propriété ou à au moins 3 mètres de celle-ci (source : Service Public).

Une véranda est soumise à la taxe d'aménagement et à la redevance d'archéologie préventive, et elle peut modifier la taxe foncière. La fiche cite les articles R*421-14 et R*421-17 du Code de l'urbanisme ainsi que les articles 1635 quater A à T du Code général des impôts (source : Service Public).

Les secteurs protégés obéissent à des règles propres : le service urbanisme de votre mairie peut vous indiquer celles qui s'appliquent à votre terrain.

Pour une véranda déjà construite sans autorisation, la régularisation suit la même logique : dépôt après coup de la déclaration préalable ou de la demande de permis correspondant à sa surface et à la situation du terrain.

Si la régularisation est impossible, la vente peut parfois se faire quand même. Il faut alors informer complètement l'acquéreur, prévoir des clauses informatives dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente, et éventuellement renégocier le prix (source : Office notarial Notenseine).

Le rôle du notaire reste le même : il réunit les pièces, explique aux parties les conséquences juridiques et rédige des clauses adaptées. L'acquéreur signe alors en connaissance de cause, ce qui limite le risque de contestation ultérieure.

Certains vendeurs choisissent dans ce cas de s'adresser à des acquéreurs habitués aux biens présentant des irrégularités ou des travaux à prévoir. Pour savoir comment fonctionnent ces acheteurs, consultez notre guide sur le rachat d'une maison en l'état. Si la maison nécessite en plus une remise à niveau importante, notre article sur la vente d'un bien sans engager de rénovation complète cette approche.

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L'objectif est de vous transmettre une offre cash en 15 jours. Si vous l'acceptez, la vente suit ensuite le parcours habituel : compromis puis acte authentique chez le notaire, en général 6 à 10 semaines plus tard. Vous restez libre de refuser l'offre.

Indiquez dès le dépôt les travaux réalisés sans autorisation et les documents dont vous disposez. L'obligation d'information s'applique de la même manière qu'avec tout autre acquéreur, et un dossier clair permet de formuler une offre en connaissance de cause.

Peut-on vendre une maison avec une extension sans permis ?

Oui, la vente reste possible, mais le vendeur doit informer l'acquéreur. Si la régularisation est impossible, la vente peut parfois se faire avec une information complète, des clauses informatives dans l'avant-contrat et dans l'acte, et éventuellement une renégociation du prix (source : Office notarial Notenseine).

Au bout de combien de temps des travaux non déclarés sont-ils prescrits ?

Cela dépend de l'action : 6 ans pour la prescription pénale, 10 ans pour l'action civile de la mairie, 5 ans pour les tiers et 10 ans pour la prescription administrative sur des travaux réalisés sur un bâtiment irrégulier, à compter de l'achèvement des travaux. Une construction édifiée sans autorisation reste toutefois imprescriptible sur le plan administratif tant qu'elle n'est pas régularisée (source : Service Public).

La vente régularise-t-elle les travaux non déclarés ?

Non. Le changement de propriétaire ne régularise pas les travaux, et l'acquéreur peut en subir les conséquences, par exemple une difficulté à obtenir une nouvelle autorisation d'urbanisme (source : Office notarial Notenseine).

Faut-il une déclaration préalable pour une véranda ?

En zone urbaine d'un PLU, la déclaration préalable suffit jusqu'à 40 m², sauf si la surface totale de la construction dépasse alors 150 m², auquel cas un permis est exigé au-delà de 20 m². Au-delà de 40 m², le permis de construire est requis. Hors zone urbaine d'un PLU, la déclaration préalable vaut jusqu'à 20 m² (source : Service Public).