Vendre une maison classée G depuis l'interdiction de location : le guide 2026

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique dans la définition du logement décent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus considéré comme décent pour la location en résidence principale, qu'elle soit vide ou meublée.

Concrètement, le propriétaire d'une maison classée G ne peut plus signer de nouveau bail. L'interdiction s'applique aussi au renouvellement et à la reconduction tacite des baux en cours. Le locataire en place peut en outre demander au bailleur la mise en conformité du logement et saisir le juge en cas de refus.

S'y ajoute le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni lors de la révision annuelle, ni lors de la relocation.

Ces règles ne s'appliquent pas aux résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Les meublés de tourisme relèvent de règles spécifiques issues de la loi du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme.

Sources : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Légifrance), fiche « Location : logement décent » et fiche « DPE » de service-public.fr, publications de l'ANIL sur la décence énergétique.

L'interdiction est progressive. Le calendrier prévu par la loi est le suivant :

Ce calendrier a fait l'objet de nombreux débats parlementaires et de propositions d'aménagement. Avant toute décision, vérifiez la règle en vigueur au jour de votre projet sur service-public.fr ou auprès de l'ADIL de votre département.

Deuxième évolution à connaître : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE a été abaissé (de 2,3 à 1,9). Une maison chauffée à l'électricité peut ainsi gagner une classe sans aucun travaux. Si votre DPE est ancien et que votre maison est chauffée à l'électricité, demandez à votre diagnostiqueur si une mise à jour est possible : une maison qui passe de G à F redevient louable jusqu'en 2028. Nous détaillons ces changements sur notre page nouveau DPE 2026.

Rappel : un DPE est valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides. Pour vendre, il vous faut un DPE au format actuel.

Vendre une maison classée G reste parfaitement légal. L'interdiction concerne la location, pas la vente. Mais la vente d'une maison individuelle classée F ou G impose un document supplémentaire : l'audit énergétique réglementaire, obligatoire depuis le 1er avril 2023 (et depuis le 1er janvier 2025 pour les maisons classées E).

L'audit va plus loin que le DPE. Il propose des scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre au moins la classe B, ou par étapes une classe intermédiaire, avec une estimation des aides mobilisables. Il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite et annexé à la promesse de vente. Il est valable 5 ans.

L'audit ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Un appartement en copropriété n'y est pas soumis.

Son coût, fixé librement par les professionnels qualifiés, se situe généralement entre quelques centaines d'euros et plus d'un millier d'euros selon la taille de la maison. C'est une dépense à engager avant la mise en vente : sans audit, l'acquéreur ne dispose pas de l'information prévue par la loi et la vente prend du retard.

Bonne nouvelle : l'audit devient un argument de vente. Un acheteur qui connaît le coût réel des travaux pour atteindre la classe D ou C formule une offre plus précise qu'un acheteur qui découvre l'étiquette G sans autre information.

Rénover une maison G pour la rendre louable ou mieux valorisée demande souvent un chantier lourd : isolation des combles et des murs, remplacement des menuiseries, système de chauffage, ventilation. Le budget d'une rénovation d'ampleur se compte fréquemment en dizaines de milliers d'euros pour une maison.

Les aides publiques (MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur, certificats d'économie d'énergie, éco-PTZ) peuvent réduire le reste à charge. Leurs conditions ont toutefois été modifiées plusieurs fois en 2025 : vérifiez les règles du moment sur france-renov.gouv.fr avant de bâtir votre plan de financement.

Pour décider, comparez trois chiffres :

Les études annuelles des Notaires de France sur la « valeur verte » mesurent des écarts de prix de l'ordre de 5 à 20 pour cent entre une maison F ou G et une maison classée D, avec de fortes différences selon les régions. Dans beaucoup de cas, la rénovation coûte plus cher que la décote qu'elle permet d'éviter. Notre analyse détaillée sur la rentabilité de la rénovation avant la vente vous aide à faire ce calcul.

Beaucoup de propriétaires bailleurs découvrent le problème au moment du renouvellement du bail. Ils ont alors deux voies.

Vendre la maison occupée. Le bail en cours se poursuit avec le nouveau propriétaire (article 1743 du Code civil). L'acheteur hérite donc aussi de la contrainte énergétique : il devra réaliser des travaux pour pouvoir renouveler le bail. Cette vente intéresse surtout des investisseurs qui rénovent, et elle s'accompagne d'une décote liée à l'occupation.

Délivrer un congé pour vendre. En location vide, le congé pour vente doit être délivré au moins 6 mois avant l'échéance du bail, et le locataire bénéficie d'un droit de préemption (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). En location meublée, le préavis est de 3 mois et il n'existe pas de droit de préemption légal. La maison est ensuite vendue libre, ce qui ouvre l'accès à davantage d'acheteurs.

Attention : le caractère G du logement ne permet pas, à lui seul, de mettre fin au bail. Les règles du congé restent celles de la loi de 1989. Pour approfondir le cas d'une vente avec locataire en place, lisez notre guide sur la vente d'un bien loué.

Le marché des passoires thermiques n'est pas fermé, il est différent. Trois profils d'acheteurs sont actifs :

Pour un vendeur pressé (succession, divorce, mutation, besoin de liquidité), les deux derniers profils offrent le plus de certitude. Sur notre page dédiée aux biens classés F et G, vous pouvez déposer votre maison gratuitement : des acquéreurs cash vérifiés étudient le dossier et l'objectif est une offre cash en 15 jours, sans frais pour le vendeur. L'acte authentique est ensuite signé chez le notaire, en général 6 à 10 semaines plus tard.

Dans les marchés où les passoires sont nombreuses, comme certaines communes autour de Toulouse ou de Lyon, préparer un dossier complet (DPE, audit, factures d'énergie, devis éventuels) fait une vraie différence sur le prix obtenu.

Peut-on encore vendre une maison classée G ?

Oui. L'interdiction concerne la mise en location, pas la vente. Il faut fournir un DPE valide et, pour une maison individuelle, l'audit énergétique réglementaire.

Le locataire d'une maison G peut-il rester après la vente ?

Oui, le bail en cours se poursuit avec l'acheteur. En revanche, il ne pourra pas être renouvelé tant que le logement reste classé G.

L'audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement ?

Non. Il concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G.

Ma maison électrique peut-elle sortir de la classe G avec le DPE 2026 ?

C'est possible : le nouveau coefficient de l'électricité améliore le calcul pour les logements chauffés à l'électricité. Faites vérifier votre situation par un diagnostiqueur.

Combien de décote pour une maison classée G ?

Elle varie selon la région, l'état général et le coût des travaux identifiés par l'audit. Les études notariales évoquent le plus souvent 5 à 20 pour cent par rapport à une maison classée D.