Loi Carrez : que risque le vendeur en cas d'erreur de surface ?

Quand vous vendez un appartement en copropriété, le prix se discute presque toujours au mètre carré. C'est pour cette raison que la loi impose d'indiquer la superficie de la partie privative du lot dans la promesse de vente et dans l'acte authentique. Cette règle, issue de la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez, figure aujourd'hui à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Pour le vendeur, l'enjeu est concret : une mention absente peut entraîner la nullité de la vente, une surface surestimée peut entraîner une baisse du prix après la signature. Ces deux risques s'évitent facilement à condition de s'y prendre avant la mise en vente. Ce guide reprend les règles, les délais et les réflexes utiles, que vous vendiez par une agence, entre particuliers ou à un acquéreur cash.

L'obligation vise la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété : un appartement, mais aussi un local professionnel ou commercial situé dans un immeuble en copropriété.

L'article 46 exclut expressément les caves, les garages et les emplacements de stationnement. Les lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas concernés non plus (article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Une maison individuelle qui n'est pas en copropriété n'est pas soumise à la loi Carrez. Si vous vendez une maison, d'autres questions se posent, par exemple sur les limites du terrain : nous les détaillons dans notre article sur le bornage avant la vente d'une maison.

La superficie Carrez est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres (article 4-1 du décret du 17 mars 1967).

Deux règles pratiques en découlent :

La loi n'oblige pas le vendeur à faire appel à un professionnel : il peut mesurer lui-même. En pratique, le mesurage par un diagnostiqueur est la règle, car il permet au vendeur de se retourner contre ce professionnel en cas d'erreur.

Attention aux anciens certificats : si des travaux ont modifié le lot depuis le dernier mesurage (cloison abattue, mezzanine, véranda fermée, réunion de deux lots), le chiffre n'est plus fiable. Faites mesurer à nouveau.

Si la superficie n'est pas indiquée du tout dans la promesse ou dans l'acte, l'acquéreur peut demander la nullité. L'article 46 encadre strictement cette action : elle doit être intentée au plus tard un mois après la signature de l'acte authentique.

La loi prévoit aussi une régularisation. Si la promesse ne mentionnait pas la surface mais que l'acte authentique l'indique, l'acquéreur ne peut plus demander l'annulation de la promesse sur ce fondement. Autrement dit, le notaire corrige l'oubli au moment de l'acte.

En pratique, ce cas est devenu rare parce que les notaires vérifient systématiquement la présence du mesurage. Il reste un piège dans les ventes entre particuliers, lorsque la promesse est rédigée sans professionnel.

C'est le risque principal. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, soit plus de 5 %, à celle indiquée dans l'acte, le vendeur doit supporter, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).

Trois points à retenir :

À l'inverse, si la surface réelle est supérieure à celle indiquée, l'excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix. La règle protège l'acquéreur, jamais le vendeur.

Si le mesurage a été confié à un diagnostiqueur, c'est toutefois le vendeur qui restitue le prix à l'acquéreur ; il peut ensuite rechercher la responsabilité du professionnel, comme le rappellent les notaires de Paris.

Quelques précautions suffisent à écarter l'essentiel du risque :

Le mesurage s'ajoute aux diagnostics obligatoires et aux documents de copropriété. Pour avoir une vue d'ensemble des dépenses à prévoir côté vendeur, consultez notre guide des frais à la charge du vendeur, et pour le calendrier complet, notre article sur les délais réels d'une vente d'appartement.

Les règles sont exactement les mêmes : la surface doit figurer dans la promesse et dans l'acte, et l'action en diminution du prix reste ouverte à l'acquéreur pendant un an.

Un dossier précis est en revanche un vrai levier de rapidité. Les acquéreurs cash étudient d'abord le bien sur pièces. Une surface fiable, cohérente avec les plans et le règlement de copropriété, évite les allers-retours et permet de chiffrer une offre sans réserve.

Sur notre plateforme, le dépôt de votre appartement est gratuit. Des acquéreurs cash vérifiés étudient le dossier et l'objectif est une offre cash en 15 jours. Le compromis puis l'acte authentique sont ensuite signés chez le notaire, en général 6 à 10 semaines plus tard. Pour démarrer, rendez-vous sur la page vendre un appartement, ou consultez directement nos pages locales, par exemple vendre son appartement à Bordeaux ou à Nantes.

Le vendeur est-il obligé de faire mesurer son appartement par un diagnostiqueur ?

Non, la loi impose seulement d'indiquer la surface. Mais un mesurage professionnel est vivement conseillé : en cas d'erreur, le vendeur pourra se retourner contre le diagnostiqueur.

La surface d'un balcon ou d'une cave est-elle comptée ?

Non. Les balcons et terrasses ne sont pas des locaux clos et couverts, et l'article 46 exclut les caves, garages et emplacements de stationnement.

Que se passe-t-il si l'écart de surface est de 3 % ?

Aucune diminution de prix n'est possible sur le fondement de la loi Carrez : l'action suppose une surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte.

Combien de temps l'acquéreur a-t-il pour agir ?

Un an à compter de la signature de l'acte authentique pour demander la baisse du prix, un mois après l'acte pour demander la nullité si la surface n'était pas mentionnée du tout.

Une maison individuelle doit-elle avoir une surface Carrez ?

Non, la loi Carrez ne s'applique qu'aux lots de copropriété.