Ce que le vendeur paie, et ce qu'il ne paie pas
Les droits de mutation, souvent appelés frais de notaire, sont payés par l'acheteur. Le vendeur n'est pas pour autant exonéré de toute dépense. Selon la situation de l'appartement et de son propriétaire, plusieurs postes restent à sa charge : diagnostics, documents de copropriété, frais liés au crédit en cours, impôt sur la plus-value.
Connaître ces frais dès le départ permet de calculer ce que la vente vous rapportera réellement, et de comparer les offres sur une base nette. Voici la liste, poste par poste, avec ce que disent les textes et les notaires.
1. Les diagnostics immobiliers
Le dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur : c'est lui qui doit le fournir, annexé à la promesse puis à l'acte (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Les notaires rappellent que le vendeur et l'acheteur peuvent convenir d'un autre partage, mais la règle par défaut est que le vendeur paie.
Pour un appartement, le dossier comprend selon l'âge et la situation du bien le DPE, le constat amiante, le constat de risque d'exposition au plomb, les diagnostics électricité et gaz, l'état des risques et, en copropriété, le mesurage de la surface privative. Ce dernier a des conséquences importantes en cas d'erreur : voir notre article sur la loi Carrez et les erreurs de surface.
Les prix des diagnostics ne sont pas réglementés. Ils varient selon la surface, le nombre de diagnostics requis et la région : demandez plusieurs devis et vérifiez la certification du diagnostiqueur.
2. Les documents de copropriété et l'état daté
En copropriété, des documents sur l'immeuble et sur votre lot doivent être remis à l'acheteur au plus tard à la signature de la promesse (article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation) : fiche synthétique, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, informations financières, carnet d'entretien notamment.
Le syndic établit ensuite l'état daté, qui fait le point sur les sommes dues par le vendeur et celles qui seront dues par l'acheteur. Ses frais sont à la charge du vendeur, rappelle l'ANIL. Leur montant est plafonné à 380 euros TTC depuis le 1er juin 2020 (décret n° 2020-153 du 21 février 2020).
Le pré-état daté, souvent demandé dès la promesse, n'est pas soumis à ce plafond. Comparez le tarif de votre syndic avec les documents que vous pouvez rassembler vous-même depuis l'extranet de la copropriété.
3. Le remboursement du crédit en cours
Si votre appartement est encore financé par un prêt, le notaire rembourse la banque sur le prix de vente. Deux types de frais peuvent apparaître.
Les indemnités de remboursement anticipé, d'abord. Elles sont plafonnées par la loi au plus faible de deux montants : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Elles ne sont pas dues lorsque la vente du logement fait suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, au décès de l'un d'eux ou à la cessation forcée de son activité professionnelle (service-public.gouv.fr). Votre contrat peut aussi prévoir moins, voire aucune indemnité : relisez-le.
Les frais de mainlevée de l'hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers, ensuite. Ils sont à la charge du débiteur, donc du vendeur, et leur montant dépend du montant de la garantie à lever. Notre guide sur la vente d'un bien avec un crédit en cours détaille le déroulé.
4. L'impôt sur la plus-value
La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Pour un autre bien (logement locatif, résidence secondaire, bien hérité), la plus-value est imposée au taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 euros (service-public.gouv.fr).
Des abattements pour durée de détention s'appliquent : l'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. D'autres exonérations existent, par exemple pour certaines premières cessions d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi.
L'impôt est calculé et payé par le notaire au moment de l'acte, puis déduit du prix qui vous est versé. Pour les cas particuliers, consultez nos articles sur la résidence secondaire et sur la vente à perte.
5. Les comptes de fin de propriété : taxe foncière et charges
La taxe foncière est due pour l'année entière par le propriétaire au 1er janvier (article 1415 du Code général des impôts). Si vous vendez en cours d'année, l'avis d'imposition vous sera adressé.
L'usage est de prévoir dans l'acte un remboursement par l'acheteur au prorata de la période qui suit la vente. Comme le précise impots.gouv.fr, cet accord est privé : il ne change rien vis-à-vis de l'administration, qui réclame la taxe au propriétaire du 1er janvier.
En copropriété, les charges courantes et les appels de fonds pour travaux sont répartis selon les règles de la loi de 1965 et ce que prévoit l'acte. Les notaires indiquent que la prise en charge des travaux votés dépend de la date d'exigibilité des appels de fonds, sauf convention contraire entre vendeur et acheteur. Faites le point avec le notaire avant la promesse pour éviter les surprises.
Ce que vous ne paierez pas avec un acquéreur cash
Vendre à un acquéreur cash ne supprime ni les diagnostics, ni l'état daté, ni la fiscalité : ces obligations sont les mêmes pour toutes les ventes.
En revanche, sur notre plateforme, le service est gratuit pour le vendeur : aucun frais ne vous est facturé pour déposer votre appartement et recevoir des offres. Des acquéreurs cash vérifiés étudient le dossier, l'objectif est une offre cash en 15 jours, puis le compromis et l'acte authentique sont signés chez le notaire, en général 6 à 10 semaines plus tard. Le prix vous est versé par le notaire, déduction faite du solde du crédit et de l'éventuel impôt sur la plus-value.
Pour démarrer, rendez-vous sur la page vendre un appartement, ou sur vendre rapidement si votre calendrier est serré.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils payés par le vendeur ?
Non. Les droits de mutation et les émoluments de l'acte de vente sont payés par l'acheteur. Le vendeur paie en revanche ses propres frais : diagnostics, état daté, mainlevée éventuelle.
Combien coûte l'état daté ?
Son prix est plafonné à 380 euros TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Il est à la charge du vendeur.
Dois-je payer des indemnités si je rembourse mon prêt en vendant ?
Souvent oui, dans la limite de 6 mois d'intérêts et de 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues si la vente fait suite à une mutation professionnelle, à un licenciement ou à un décès, selon les conditions de la loi.
Qui paie la taxe foncière l'année de la vente ?
Le propriétaire au 1er janvier reçoit l'avis. L'acte prévoit en général un remboursement par l'acheteur au prorata.
La vente de ma résidence principale est-elle imposée ?
Non, elle est exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux.
