Vendre la nue-propriété de son appartement : principe et calcul

Vendre la nue-propriété de son appartement, c'est céder la propriété du bien tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit de l'occuper ou d'en percevoir les loyers. On parle aussi de vente avec réserve d'usufruit. L'acquéreur devient nu-propriétaire : le bien lui appartient, mais il n'en a pas la jouissance tant que l'usufruit dure.

Le Code civil définit l'usufruit à l'article 578 comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». L'article 579 précise qu'il peut être établi par la loi ou « par la volonté de l'homme », ce qui est le cas lorsqu'un vendeur se le réserve dans l'acte de vente. L'article 581 confirme qu'il peut porter sur des immeubles.

Dans la forme la plus répandue, l'usufruit est viager : il dure jusqu'au décès de l'usufruitier. L'article 617 prévoit qu'il s'éteint notamment « par la mort de l'usufruitier » ou « par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ». L'acquéreur réunit alors sur sa tête l'usufruit et la nue-propriété, et devient plein propriétaire. L'usufruit peut aussi être constitué pour une durée fixe, ce qui modifie son évaluation fiscale.

Pour vous, le principe est le suivant : vous percevez un prix pour la nue-propriété et vous continuez à vivre chez vous. Les modalités de paiement de ce prix ne sont pas fixées par les textes : c'est le contrat de vente, rédigé par le notaire, qui les détermine.

En gardant l'usufruit, vous restez libre d'habiter l'appartement. L'article 582 du Code civil vous reconnaît le droit de jouir des fruits que le bien peut produire, y compris les fruits « civils », c'est-à-dire les loyers. L'article 595 ajoute que l'usufruitier « peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ».

Si vous décidez un jour de vivre ailleurs, vous pouvez donc louer l'appartement et encaisser les loyers. La loi encadre toutefois la durée des baux que l'usufruitier consent seul : un bail de plus de neuf ans ne s'impose au nu-propriétaire, à la fin de l'usufruit, que pour la période de neuf ans en cours. Pour un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, ou pour un fonds rural, l'accord du nu-propriétaire est nécessaire, ou à défaut une autorisation de justice (source : Légifrance).

Votre jouissance est également protégée. Selon l'article 599, « le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier ». L'acquéreur de la nue-propriété ne peut donc pas entraver votre usage du logement.

Enfin, l'article 601 dispense expressément « le vendeur ou le donateur, sous réserve d'usufruit » de la caution qu'un usufruitier doit normalement fournir pour garantir qu'il jouira raisonnablement du bien.

Le Code civil fixe une répartition par défaut entre vous, usufruitier, et l'acquéreur, nu-propriétaire. Selon l'article 605, « l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire ». Une exception existe : si ces grosses réparations résultent d'un défaut d'entretien depuis le début de l'usufruit, l'usufruitier en est aussi tenu.

L'article 606 énumère les grosses réparations :

Le même article conclut : « Toutes les autres réparations sont d'entretien. » En application de cette liste, les travaux courants d'un appartement relèvent en principe de l'usufruitier, tandis que les travaux de structure énumérés par le texte incombent au nu-propriétaire.

Pour les charges récurrentes, l'article 608 met à la charge de l'usufruitier, pendant sa jouissance, « toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits ». Pour les charges imposées sur la propriété pendant l'usufruit, l'article 609 prévoit que le propriétaire les paie et que l'usufruitier lui en doit les intérêts.

En copropriété, la répartition des charges et des appels de fonds pour travaux entre usufruitier et nu-propriétaire mérite d'être examinée avec soin. Demandez à votre notaire si l'acte de vente peut prévoir une répartition différente de la règle légale, et comment la rédiger clairement.

L'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété. Son point I indique que, « pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière », cette valeur « est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière », selon l'âge de l'usufruitier. Voici le barème, présenté sous la forme âge de l'usufruitier, valeur de l'usufruit, valeur de la nue-propriété :

Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de l'usufruit diminue et plus celle de la nue-propriété augmente. Le barème procède par tranches de dix ans, avec des seuils exprimés en « ans révolus » (source : Légifrance).

Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, le point II de l'article prévoit une autre règle : l'usufruit est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de sa durée, « sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier » (source : Légifrance).

Le texte précise enfin que, pour déterminer la valeur de la nue-propriété, « il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété ». Ce barème est en vigueur depuis le 31 décembre 2003, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2004 (source : Légifrance).

Voici une illustration purement arithmétique, qui ne constitue pas une estimation : un appartement valant 300 000 € en pleine propriété, dont le vendeur usufruitier a 75 ans. Il se situe dans la tranche « moins de 81 ans révolus ». Fiscalement, l'usufruit vaut alors 30 %, soit 90 000 €, et la nue-propriété 70 %, soit 210 000 € (source : Légifrance).

Prêtez attention aux âges proches d'un seuil. Le barème emploie la formule « moins de X ans révolus » : à la lecture du texte, une personne qui vient de fêter ses 71 ans n'a plus « moins de 71 ans révolus » et relève donc de la tranche 30 % pour l'usufruit et 70 % pour la nue-propriété. Faites confirmer ce point par votre notaire pour votre situation (source : Légifrance).

Surtout, ce barème donne une valeur fiscale, pas un prix de marché. Son texte le réserve à la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Aucune des dispositions consultées n'impose de fixer le prix de vente de la nue-propriété d'après ce barème : le prix se négocie entre vendeur et acquéreur, à partir de la valeur du bien en pleine propriété. L'article 621 du Code civil, qui vise la vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété, prévoit seulement que le prix se répartit « selon la valeur respective de chacun de ces droits ».

La valeur de départ en pleine propriété reste donc décisive. Pour la situer, appuyez-vous sur des ventes comparables récentes et sur l'avis d'un notaire. La fiscalité de l'opération pour vous, notamment l'éventuelle imposition d'une plus-value, dépend de votre situation personnelle : c'est une question à poser au notaire avant de vous engager.

Du côté des acquéreurs, la nue-propriété s'adresse à des personnes qui acceptent d'attendre la fin de l'usufruit pour disposer du bien. Vous trouverez le point de vue de l'investisseur dans notre espace dédié aux investisseurs.

Les deux formules permettent de vendre son logement tout en continuant à y vivre, mais elles reposent sur des mécanismes juridiques distincts.

Le viager obéit à des règles propres. Le contrat ne produit aucun effet si la rente est créée sur la tête d'une personne déjà décédée au jour du contrat, ou atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours suivant sa date, selon les articles 1974 et 1975. Le Code civil prévoit aussi, à l'article 1978, que le seul défaut de paiement des arrérages ne permet pas au crédirentier de reprendre le bien : il peut seulement saisir et faire vendre les biens du débiteur. Votre notaire vous expliquera comment le contrat organise ces garanties (source : Légifrance).

Le choix dépend surtout de ce que vous recherchez : un capital, ou un revenu versé votre vie durant. Le fonctionnement du viager, son calcul et son marché sont détaillés dans notre guide pour vendre en viager occupé.

Cette décision touche à la fois à votre patrimoine et à votre cadre de vie. Il est légitime d'en parler avec vos proches, de prendre le temps nécessaire et de connaître quelques règles avant de signer.

Lorsque le vendeur est un parent bénéficiant d'une mesure de protection, la vente suit un cadre particulier, présenté dans notre article sur la vente du logement d'un parent sous tutelle ou en EHPAD.

Faites-vous accompagner par votre notaire : il pourra vous éclairer sur la fiscalité de la vente, la répartition des charges prévue à l'acte et les modalités de paiement du prix. Pour une vue d'ensemble des dépenses côté vendeur lors d'une vente classique, consultez la liste des frais à la charge du vendeur.

La vente de la nue-propriété ne convient pas à toutes les situations. Si vous envisagez plutôt de vendre votre appartement en pleine propriété, AppartementCash vous met en relation avec des acquéreurs cash vérifiés.

Le dépôt de votre bien est gratuit et se fait en ligne, et les offres sont exprimées en prix net vendeur. L'objectif est de vous transmettre une offre cash en 15 jours. Si vous l'acceptez, le compromis puis l'acte authentique sont signés chez le notaire, en général 6 à 10 semaines plus tard. Vous restez libre de refuser l'offre.

Pour découvrir le fonctionnement du service, consultez notre page pour vendre votre appartement à un acquéreur cash.

Peut-on vendre la nue-propriété de son appartement et continuer à y vivre ?

Oui. En vous réservant l'usufruit, vous conservez le droit de jouir du bien comme le propriétaire lui-même (article 578 du Code civil) et vous pouvez l'habiter ou le louer (article 595).

Le barème de l'article 669 du CGI fixe-t-il le prix de vente ?

Non. Il détermine la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Le prix de vente se négocie entre les parties.

Quelle est la valeur fiscale de la nue-propriété si l'usufruitier a 75 ans ?

La tranche « moins de 81 ans révolus » du barème donne un usufruit de 30 % et une nue-propriété de 70 % de la valeur de la propriété entière (source : Légifrance).

Que se passe-t-il au décès du vendeur usufruitier ?

L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier (article 617 du Code civil). L'acquéreur réunit alors l'usufruit et la nue-propriété et devient plein propriétaire.

Qui paie les grosses réparations ?

Par défaut, les grosses réparations au sens de l'article 606 (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) sont à la charge du nu-propriétaire, et les réparations d'entretien à celle de l'usufruitier (article 605), sauf défaut d'entretien imputable à ce dernier.