Vendre la maison d'un parent en EHPAD ou sous tutelle

L'entrée d'un père ou d'une mère en établissement est un moment difficile pour toute la famille. La question de la maison arrive souvent vite : elle reste vide, les charges continuent, et le coût de l'hébergement pèse sur le budget.

Le droit français protège fortement le logement des personnes vulnérables. Tant que votre parent est en mesure de décider seul, c'est lui qui vend, avec les mêmes règles que pour n'importe quel propriétaire. Lorsqu'une mesure de protection juridique est en place (tutelle, curatelle, habilitation familiale), la vente de sa maison suit une procédure particulière, conçue pour vérifier qu'elle se fait dans son intérêt.

Ce guide présente ces règles pour vous aider à préparer les démarches sereinement. Il ne remplace pas le conseil du notaire, qui reste votre interlocuteur principal.

L'article 426 du Code civil pose une règle forte : le logement de la personne protégée, qu'il s'agisse de sa résidence principale ou secondaire, et les meubles qui le garnissent sont conservés à sa disposition aussi longtemps que possible.

Lorsqu'il devient nécessaire ou qu'il est dans l'intérêt de la personne protégée de vendre ce logement, l'acte doit être autorisé par le juge des tutelles, ou par le conseil de famille s'il a été constitué. Cette autorisation s'impose quel que soit le régime de protection.

Si la vente a pour objet l'accueil de la personne dans un établissement, l'avis préalable d'un médecin est requis. Ce médecin ne doit exercer aucune fonction ni occuper aucun emploi dans l'établissement concerné. Enfin, les souvenirs, objets personnels et ceux indispensables à la personne restent à sa disposition, au besoin par les soins de l'établissement.

Le rôle de chacun dépend de la mesure prononcée :

Si votre parent a signé un mandat de protection future, son contenu et la forme du mandat déterminent les pouvoirs du mandataire : faites-le examiner par le notaire avant toute démarche de vente.

Le déroulé type se présente ainsi :

Le notaire vous indiquera à quel moment l'autorisation doit être obtenue par rapport à l'avant-contrat. C'est un point à régler avec lui avant de vous engager vis-à-vis d'un acheteur.

Le délai de traitement par le tribunal varie selon les juridictions. Il s'ajoute au calendrier habituel d'une vente : prévoyez-le dans vos échanges avec les acquéreurs.

La maison n'est plus la résidence principale de votre parent une fois qu'il vit en établissement. Une exonération spécifique d'impôt sur la plus-value existe pourtant pour l'ancienne résidence principale d'une personne qui réside dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées (service-public.gouv.fr). Ses conditions sont cumulatives :

Pour une vente en 2026, service-public.gouv.fr indique un plafond de 30 024 euros pour la première part de quotient familial, sur les revenus de 2024, majoré de 7 015 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 5 522 euros pour chacune des suivantes. Si l'exonération ne s'applique pas, les règles générales de la plus-value s'appliquent, avec les abattements pour durée de détention : le notaire calcule l'impôt au moment de la vente.

Le délai de 2 ans est un vrai repère de calendrier : une procédure judiciaire qui démarre tard peut le compromettre.

Une maison inoccupée continue de coûter : taxe foncière, assurance, entretien du jardin, abonnements. Elle peut aussi se dégrader, surtout en hiver. Pendant la procédure, le tuteur ou le curateur doit veiller à sa conservation.

Lorsque le juge autorise la vente, la rapidité redevient utile. Une maison vendue en l'état, sans travaux ni débarras complet préalable, intéresse les acquéreurs cash, habitués aux successions et aux biens à rafraîchir. Ils achètent sans condition de prêt, ce qui réduit le risque qu'une vente autorisée échoue faute de financement. Notre guide sur le rachat cash d'une maison en l'état détaille cette option.

Vous pouvez déposer la maison gratuitement sur notre page vendre une maison. L'objectif est une offre cash en 15 jours, ce qui donne au juge et au notaire une proposition concrète à examiner. Le compromis et l'acte suivent ensuite les délais de la procédure, en général 6 à 10 semaines pour l'acte une fois les autorisations réunies. Si la maison doit plus tard entrer dans une succession, consultez aussi notre page vendre un bien en succession.

Peut-on vendre la maison d'un parent en EHPAD sans mesure de protection ?

Oui, si votre parent est en état de décider : il vend lui-même, éventuellement par procuration notariée. Les règles décrites ici concernent les personnes sous mesure de protection.

L'autorisation du juge est-elle obligatoire en curatelle ?

Pour le logement de la personne protégée, oui : l'article 426 du Code civil impose l'autorisation du juge, et le curateur assiste la personne pour la vente.

Faut-il un certificat médical ?

Lorsque la vente a pour objet l'accueil de la personne en établissement, l'avis préalable d'un médecin extérieur à cet établissement est requis.

La plus-value est-elle imposable ?

Une exonération existe si la maison est vendue dans les 2 ans suivant l'entrée en établissement, sans avoir été occupée entre-temps et sous conditions de ressources.

Les enfants peuvent-ils racheter la maison ?

C'est possible, mais l'opération est examinée de près par le juge pour vérifier qu'elle se fait dans l'intérêt de la personne protégée et à un prix conforme à la valeur du bien.