Vendre un bien hérité : délais, plus-value et fiscalité en 2026

Oui. Il n'est pas nécessaire que la succession soit entièrement réglée pour vendre un bien immobilier hérité. Il faut en revanche que la transmission de propriété aux héritiers soit constatée par le notaire.

Les étapes indispensables sont :

En pratique, le notaire de la succession peut préparer l'attestation immobilière en parallèle de la promesse de vente. La vente peut donc être lancée quelques semaines après le décès, une fois les héritiers identifiés et d'accord. Si un héritier bloque, notre page vendre en indivision présente les recours possibles.

Pour les premières démarches après un décès, consultez aussi notre article vendre vite après un décès.

La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine (article 641 du Code général des impôts). Le délai est plus long dans certains cas, par exemple 12 mois pour un décès survenu à l'étranger. Les droits de succession sont en principe payés au moment du dépôt.

En cas de retard, des intérêts de retard de 0,20 pour cent par mois s'appliquent à partir du premier jour du septième mois. Une majoration de 10 pour cent peut s'y ajouter lorsque le retard dépasse 6 mois.

Les héritiers en ligne directe ne doivent pas toujours de droits, grâce à l'abattement de 100 000 euros par enfant et par parent. Lorsque des droits sont dus et que la trésorerie manque, plusieurs solutions existent :

C'est souvent ce calendrier qui pousse les héritiers à vendre vite : une offre ferme dans les premières semaines permet d'aborder l'échéance des 6 mois avec de la visibilité.

Sources : Légifrance (CGI, articles 641 et 1717) et fiche « Déclaration de succession » de service-public.fr.

Les biens doivent être déclarés pour leur valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix qu'on pourrait en obtenir dans des conditions normales de marché (article 761 du Code général des impôts).

Un abattement de 20 pour cent s'applique sur la valeur de la résidence principale du défunt lorsqu'elle est, au jour du décès, occupée à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé du défunt ou de son conjoint (article 764 bis du CGI).

La tentation est parfois de sous-évaluer le bien pour réduire les droits. C'est un mauvais calcul à double titre :

À l'inverse, une valeur correcte, appuyée par une estimation argumentée ou par une offre réelle, sécurise à la fois les droits de succession et la fiscalité de la revente. Une offre d'achat ferme obtenue peu après le décès constitue d'ailleurs un élément objectif de valeur.

Un héritier qui revend le bien réalise une plus-value imposable si le prix de vente dépasse le prix d'acquisition. Les règles spécifiques sont les suivantes (articles 150 U à 150 VH du CGI) :

L'imposition est de 19 pour cent au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2 pour cent de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. L'exonération est totale au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 euros de plus-value nette imposable.

Attention : l'exonération de la résidence principale ne profite pas automatiquement aux héritiers. Le fait que la maison ait été la résidence principale du défunt ne suffit pas ; l'exonération ne joue que si le bien est la résidence principale du vendeur au jour de la cession. Une exonération existe aussi pour les cessions d'un montant inférieur ou égal à 15 000 euros, appréciée en cas d'indivision au niveau de la quote-part de chaque vendeur.

En pratique, le notaire calcule et prélève l'impôt sur le prix de vente le jour de l'acte. Pour aller plus loin, lisez notre article sur la fiscalité d'une résidence secondaire.

Exemple illustratif, hors cas particuliers. Une maison est déclarée dans la succession pour 250 000 euros. Les héritiers justifient 5 000 euros de frais liés à la transmission de ce bien.

Cas 1 : vente 6 mois après le décès pour 250 000 euros. Le prix d'acquisition retenu est de 255 000 euros. Il n'y a pas de plus-value, donc pas d'impôt.

Cas 2 : vente 2 ans plus tard pour 270 000 euros. La plus-value brute est de 15 000 euros (270 000 moins 255 000). Sans abattement pour durée de détention avant la sixième année, l'impôt est de 2 850 euros (19 pour cent) plus 2 580 euros de prélèvements sociaux (17,2 pour cent), soit 5 430 euros. Il faut y ajouter deux années de taxe foncière, d'assurance et d'entretien d'une maison souvent vide.

Une vente rapide à un prix proche de la valeur déclarée est donc souvent fiscalement neutre. Ce n'est pas une règle universelle : la décision dépend de l'évolution du marché local et de la situation de chaque héritier. Le notaire de la succession reste votre interlocuteur pour valider ces calculs.

Pendant que la vente tarde, le bien continue de coûter :

S'y ajoutent les obligations liées au bien lui-même : un logement classé F ou G ne peut plus être loué dans les mêmes conditions qu'avant (voir notre guide sur la maison classée G), et une maison non raccordée au tout-à-l'égout nécessite un contrôle d'assainissement de moins de 3 ans pour la vente.

Vendre rapidement ne signifie pas vendre au rabais, à condition de bien préparer le dossier : estimation argumentée, diagnostics réalisés dès le départ, accord écrit des héritiers sur le prix minimum et sur la répartition des frais.

Une vente à un acquéreur cash est souvent adaptée aux successions : pas de condition de prêt, peu de visites dans la maison du défunt, acceptation du bien en l'état avec ses meubles. Sur notre page vendre un bien en succession, le dépôt est gratuit pour les héritiers, des acquéreurs vérifiés font leurs offres, sans frais pour les vendeurs. L'objectif est une offre cash en 15 jours ; l'acte authentique est ensuite signé chez le notaire, en général 6 à 10 semaines plus tard. Le prix est alors réparti entre les héritiers selon leurs droits.

Que le bien soit un appartement à Paris, une maison près de Bordeaux ou ailleurs en France, la démarche est la même.

Faut-il attendre la déclaration de succession pour vendre ?

Non. La vente peut intervenir avant le dépôt de la déclaration, dès que l'attestation immobilière est établie et que tous les héritiers sont d'accord.

Quelle valeur retient-on pour calculer la plus-value d'un bien hérité ?

La valeur déclarée dans la déclaration de succession, majorée des frais réellement payés liés à la transmission.

La résidence principale des parents est-elle exonérée de plus-value ?

Non, pas pour les héritiers. L'exonération ne s'applique que si le bien est la résidence principale du vendeur lui-même au jour de la vente.

Peut-on payer les droits de succession avec le prix de vente ?

Oui, si la vente intervient avant l'échéance, le notaire peut régler les droits sur le prix. Un paiement fractionné ou différé peut aussi être demandé.

Que se passe-t-il si un héritier refuse de vendre ?

Les héritiers détenant deux tiers des droits peuvent engager la procédure de l'article 815-5-1 du Code civil, ou demander un partage judiciaire.